Direito de preferência do locatário


A Lei 8.245/91 prevê que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado caso o locador deseje negociá-lo.

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Como falamos no post anterior, a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Em diversos artigos dessa lei é possível verificar o desejo do legislador em proteger o locatário, para que este não tenha sua locação ameaçada e não corra o risco de, de um momento para o outro, ser obrigado a deixar o imóvel.

Uma das formas de proteger os direitos do locatário foi a concessão a ele do direito de preferência, tratado nos artigos 27 a 34 da Lei do Inquilinato.

Por meio deste direito, foi concedida ao locatário a preferência para, em igualdade de condições com terceiros, adquirir o imóvel locado nas hipóteses de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.

Para tanto, o locador é obrigado a notificar o locatário, por qualquer meio que seja possível comprovar, informando todas as condições do negócio e dando-lhe acesso aos documentos necessários.

O locatário terá, então, o prazo de 30 dias para se manifestar. Não o fazendo, perderá o seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

Com o aceite do locatário, o negócio será celebrado entre locador e locatário, exatamente nas mesmas condições que o seria com o terceiro interessado.

Caso o locatário exerça o seu direito de preferência e depois desista da negociação, será responsabilizado pelos prejuízos gerados ao locador.

Se o locador não conceder o direito de preferência ao locatário, este poderá reclamar dele as perdas e danos ou requerer o imóvel para si.

Nessa segunda hipótese, entretanto, é necessário (i) que o pedido seja feito dentro do prazo de 6 meses do registro do ato no cartório de imóveis; (ii) que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação; e (iii) que o locatário deposite o preço pago por terceiro e demais despesas do ato de transferência do imóvel.

Vale mencionar, por fim, que o locatário não possui direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, constituição de propriedade fiduciária e perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia.

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