Garantias no contrato de locação


Em novembro falaremos sobre Direito Imobiliário. Começamos tratando das espécies de garantias possíveis nos contratos de locação de imóveis urbanos.

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As locações de imóveis urbanos são regulamentadas pela Lei 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato).

Referida lei prevê, em seu artigo 37, as 04 únicas modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador, seja em locação residencial ou não residencial, sendo vedado exigir mais de uma modalidade em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. São elas:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A seguir, falaremos brevemente sobre cada uma delas.

Caução

A caução pode ser prestada em bens móveis (registrada em cartório de títulos e documentos) ou em bens imóveis (registrada em cartório de imóveis).

Se realizada em dinheiro, deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulada, não podendo exceder valor equivalente a 3 meses do aluguel.

Estando o locatário em mora, poderá o locador exigir o levantamento da caução em seu favor.

Fiança

Nessa modalidade, um terceiro (fiador) garante com o seu próprio patrimônio as obrigações do locatário decorrentes do contrato de locação, devendo ressarcir o locador na hipótese de insolvência do locatário.

A Lei do Inquilinato prevê, em seu artigo 40, as circunstâncias em que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. Apenas a título de exemplo, entre elas estão as hipóteses de morte, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador.

Seguro de fiança locatícia

Ao invés de um terceiro se apresentar como fiador, essa modalidade consiste na contratação de um seguro, mediante o pagamento de um prêmio, o qual deve abrangir a totalidade das obrigações contratuais do locatário.

Em caso de mora do locatário, o locador poderá exigir o ressarcimento pelo seguro.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Essa espécie foi trazida por uma alteração da Lei do Inquilinato introduzida em 2005, e até o momento é pouco utilizada.

Por meio dela, o locatário ou terceiro (na condição de garantidor da locação), possuidor de quotas de um fundo de investimento que permita essa modalidade de garantia, registra o contrato de locação junto ao administrador do fundo, constituindo em favor do locador a propriedade resolúvel das quotas.

Assim, caso o locatário se torne inadimplente, o locador poderá requerer a transferência para si de quantas quotas foram necessárias para a quitação da dívida.

Ausência de garantia

Caso a locação não seja garantida por nenhuma das modalidades trazidas pela Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o 6º dia útil do mês vincendo. Isso quer dizer que a locação será paga em adiantamento, sendo relativa ao mês que está se iniciando, e não ao mês já encerrado.

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